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マンション投資のウソ・ホント その1 「年金代わり」編



親愛なるガガジン読者諸兄。ごきげんよう。
今日は「マンション投資」の話でもしてみよう

マンション投資に縁があるような社会的地位と金銭的アドバンテージを持った
エグゼクティヴなガガジン読者が存在するとは露ほども思わないが
まあ雑学として知っておいて損はない内容かと考える。
さて、ひとくちに「マンション投資」と言っても、あまりピンとこない人も多いだろう。

しかしある一定以上の収入があったり、属性が良い仕事に就いていたり、特定のエリアに住んでいる人なら
1度ならずマンション販売の営業電話を受けたことがあるのではなかろうか。

かつてはハイソなお金持ちの道楽というイメージであったが、最近では「年収300万円台から始められる」などと謳い
貧乏人に夢を見せて金を毟り取ろうという営業も少なくない。

ではそもそも「マンション投資」とはどういったものなのか。それを解説していく。

まず、「投資」というからには、なにがしかの金銭的な利益を得られるのが大前提だ。

 ※余談だが、割とこの前提を理解していないオーナーが多い。年金代わりだから投資じゃないとか平気で言う奴が多い。
  それが投資なんだよ、あんたがやってるのは投資なんだゾ って教えてあげても全く理解できないのだ。
  大松「そんな頭だからクソマンションを買わされるんだぞ」

そういう意味ではマンション投資は毎月の家賃収入により、定期的な現金収入が得られる。
家賃は数カ月で半額になったりはしないし、ゼロやマイナスになることは無い。
そういう意味では、本来であれば不動産は非常に安定している投資商品である。

よくあるマンション販売会社の代表的な営業トークも
1「月々の家賃収入により、安定した年金代わりになる」
2「税金対策(節税)になる」
3「生命保険代わりになる」

といった、金銭的メリットを主に説いたものだ。それに加えて
「憧れのマンションオーナーになれますよ」といった、ステータス的なメリットも説く。

しかし、これらのメリットは真実なのだろうか?

1つ1つ解説していこう。
テストケースとして、東京都江東区亀戸の平成18年築19平米のワンルームマンション2070万円を
利息2.8%の30年ローンで購入したと仮定しよう。この場合、月々のローンの支払いは85000円程度である。
賃貸管理手数料は5%、修繕積立金は当初8500円とする。


1.毎月の定期収入・年金代わり

最も基本的なメリットはこれだろう。
誰だって不労所得で世の中舐め切って生きていきたい。筆者だって原発の近くに住んでいたというだけの理由で何千万ももらいたい。

家賃は入居者が賃貸管理会社に支払い、賃貸管理会社が5%ほどの小銭を管理手数料として掠め取り、残りがオーナーに振り込まれるしくみ。

新築時の家賃はいわゆる「ご祝儀家賃」「プレミア家賃」といった塩梅のもので、新築に住めますよというプレミアから
かなり高めの家賃設定になっている。新築の定義は一般的に「提供開始から1年間」だ。
亀戸であっても新築の分譲マンションならば9〜10万円台の家賃が取れる。

仮に新築当初、家賃共益費込みで10万円だったとする。
賃貸管理手数料を引いた95000円がオーナーへ振り込まれる

すごい、毎月95000円も
2070万円÷95000円=218ヶ月。つまり18年ちょっとで最初の2070万円を回収できる計算だ。
購入資金を回収出来たらそこから先は全部プラスじゃないですか。ヤッター!


んな訳ぁねえよなぁ?
なんだその理論は。貴様販売会社の回し者か?


まず、オーナーは毎月の家賃がもらえる他に、毎月支払わなければならないものがある。
建物の管理費・修繕積立金である。これは、建物の外壁や共用部(廊下、階段、エレベーター、エントランスなどなど)を
定期的にメンテナンスするための費用である。
これは各部屋のオーナーが一定の金額を毎月支払い、建物管理会社がこれを管理している。
なので10万円の家賃から5000円を賃貸管理会社に支払い、8500円の修繕積立金を建物管理会社に支払った残りの
86500円が毎月の収入となる。

でも95000が86500になったところであんまり変わらないじゃん! 年間で1038000円だよ

そんな訳もないのである。
8月に気温30度なら12月には50度やで! というのと同じレベルの理論である。


マンションを新築で購入する人の殆どが30年や35年払いのフルローン(頭金なしの全額ローン)で購入している。
借りた金はもちろん毎月払わなきゃいけない。
上記の例では2070万30年の年利2.8%なので、毎月の支払いはおよそ85000円だ。

86500円の収入から85000円のローン支払いを引いて、1500円。年間で18000円
これが毎月の真の収入となる。

しかし不動産オーナーにはさらに重くのしかかるものがある。
それが「固定資産税・都市計画税」だ。

しかしワンルームや1K程度の広さであれば大した金額ではないので安心して欲しい。
およそ年間4〜50000円程度である。

年間収入が18000円、固都税が50000円。
年間で32000円のマイナスである。

しかも大前提として家賃は下がる
「ここは場所がいいから家賃が上がりますよ」という営業トークがあるらしいが、それを真に受ける奴については
「正気か!?」という感想しか持たない。常識的に考えて、築年数が経過していくのに家賃が上がるなんてことはほぼありえない。
おまけにワンルームマンションなんかに5年も10年も住む奴はいない。統計上、ワンルームの入居者はおよそ2〜3年で退去する。

入居者が退去すれば次の入居者を探さなくてはならない。その時には築年数が進んでいるため、退去した入居者と同じ家賃は取れない。
家賃が5000円下がれば月の収入が5000円減る。年間収入は6万円減る。
そうなれば毎月のローンすらもはや家賃収入で賄えず、自己資金を「持ち出し」してローンを支払わなくてはならなくなる。
マンションを持っている限り毎月赤字が出るという状態である。

結論
年金代わりになる!(年金代わりになるとは言ってない)


分量が増えてきたのでここまで。
次回、残りの二つのメリットについて解説していく。

カテゴリ: コラム
2017年10月07日 00時21分37秒 Posted by もつなべさん ( 3,493 PV ) 勢い:9


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1 名前:名無し@ガガリアン 2017/10/07(土)02:19:58. ID: 7608f803p
良記事