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マンション投資のウソ・ホント その2 「節税になる」「生命保険代わり」編



日雇いの非正規労働で口に糊する底辺生活を営むガガジン読者の諸兄、ごきげんよう。

前回に引き続き、マンション投資の実際のところを書いていく。

なおこれはあくまでフィクションである。
信じるも信じないも、あなた次第です。
2.節税効果

そもそも日本に誇る低額納税者たるガガジン読者諸君に「節税」と言っても理解できますまい。
節税とはどういうことかというと、簡単に言えば
「僕は年収800万円でしたが、仕事の経費として300万円使ったので、所得税額は年収500万円で計算してください!」
ということである。つまり、経費をたくさん計上すれば、税制上の収入を減らすことができ、結果的に所得税として
持っていかれる金額を減らせるのだ。

ではマンション投資で何が経費となるのか?
以下に羅列する。

1.購入時の経費
  ・仲介手数料
    ⇒販売業者等が間に入っている場合、仲介手数料が取られる。
    2070万であれば(2070万×3%)+6万+消費税で735480円となる。
  
  ・不動産取得税
  ・登録免許税
   ⇒この二つは詳しい計算を解説するのが面倒なので割愛する。このケースならだいたい30万くらいと思ってよい。

2.毎年の経費
  ・月々のローン返済額のうち、金利分
   ⇒このケースだと毎月46000〜48000円程度
  
  ・減価償却費
   ⇒最初はおよそ年間45万程度

  ・固定資産税
   ⇒毎年4〜5万程度


よって、初年度はおよそ158万円程度を経費として計上できる。収入の額にもよるが、そこそこ節税になるだろう。
ただし翌年からは取得時の経費がなくなるので55万程度に減ってしまう。
そしてこの経費、毎年どんどん減っていく。何故なら、返済額に占める金利の額が毎月減っていくためだ。
5年もたてばほとんど節税効果はなくなり、7年から10年も経てば節税どころか納税しなくてはならなくなる。

ここでポイントになるのが、実際には数千円の現金しか手元に残らないにも関わらず、税制上は家賃から管理手数料と
積立金を引いた額(本ケースでいえば86500円)から、ローン返済額のうち金利分のみを引いた額(元金分は当然経費にならない)が所得として計算されてしまう。

つまり、実際に自分の手元に残っている金額よりもうんと多い額が所得として計算され、経費になるのは微々たるものである。

結論
節税になる!(節税になるとは言ってない)


最後にメリットの3。


3.生命保険代わりになる

これもよく言われるメリットである。

これについても少し解説が必要かと思う。
マンションを購入するローンを組む際には「団体信用保険」という保険に加入することができる(というか必須のことが多い)。
この団体信用保険(略して団信)とは何かというと、ローンを組んだ本人が死亡、もしくは高度障害の状態に陥った場合は
ローンの残額が棒引きとなるというものである。

なのでよく営業トークとして「もしもあなたが亡くなったとしても、マンションという財産を奥様やご家族に残せますよ」というものだ。


しかしどうだろう。その残されたマンションだが、東京の都心5区(千代田・港・新宿・中央・渋谷)などで、しかも好立地であれば
築15年くらいであっても1500万円以上で売れることが多い。
しかしちょっとでも場所のランクが落ちると、築15年で1000万円を切るなんてこともザラだ。

第一、1500万円ぽっちを拾うために何年もローンを払うくらいなら、同じ金額で掛け捨ての生命保険にでも入った方がよほど金がもらえる。
しかも死亡時や高度障害で団信が適用されるというのも100%の確率ではない。審査があり、場合によっては団信が降りないことがある。
そうなればゴミになったクソマンを抱えて、ローン地獄が続くのである。



販売営業に引っかかってマンションを買ってしまった人の殆どがうまく利回らず、毎月ローンの引き落とし日近くになると胃が痛む思いをしている。

女房には嫌味を言われ、晩酌も発泡酒を1本飲めれば良いほう。タバコもこれを機に辞めた。
「何でマンションなんか買っちゃったんだか!」女房の口癖だ。俺だって今はそう思っている。でもあの時は、良かれと思ってやったことだったんだ。
お前らにも楽をさせてやりたい、少しでも生活が安定すれば、その一心だった。
タバコが辞められたのはある意味良かったのかも知れないがーー


持っていればいるだけ支払いがかさむ重い負債を抱え暗澹とした気持ちで毎日満員電車に揺られているお父さんも少なくないのだ。


じゃあ、買ってしまったらどうしたらよいのか。
さっさと売ったらいいわけなのだが、そこにも落とし穴はある。
金額が高い商品なのだからその分落とし穴は多いのだということを認識せねばならない。

というわけで、次回は「親孝行、したいときには親は無し。クソマンション、売りたいときに金は無し」編である。

カテゴリ: コラム
2017年10月07日 00時38分00秒 Posted by もつなべさん ( 1,181 PV ) 勢い:24


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