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マンション投資のウソ・ホント その3 「マンションは売りたいときには売れない」編



やあガガジン読者の諸兄よ。働かずに食うメシはうまいか?

東京都心のマンションオーナーなんて雲上人のことだと思っていることだろう。
しかし案外そうでもない。
君の小学校の時の恩師や会社の上司。カラオケと旅行が趣味のおばあちゃん。
そんなごくごく普通の人たちもマンションを持っている。

さあ、マンションの買い方で失敗してしまった人が「せや、売ったらええやん!」と思ったあとの話をしよう。


なおこれはあくまでフィクションである。
信じるも信じないも、あなた次第です。
マンションを買って失敗した。

あの日、何の気なしに取ってしまった電話。
名も知らぬ会社、口の利き方も知らない若造。
しかしその妙に説得力のある口ぶりと、痛いところを突いてくるその話術にまんまと乗せられてしまった。

「急な話ですからね、みなさん『自分にそんな大それたことは』っておっしゃいます。でもやっぱり、将来は不安ですよね?」
「もしも、もしもですよ、〇〇さんが大けがを負って収入がなくなってしまったら、ご家族はどうなるんですか?」
「お金がかかると思ってませんか? ですよねw でもそれが違うんです。自己資金0円でマンションオーナーになれるんですよ!」
「ちょっとした書類にハンコをついてくださるだけで、毎月10万円の家賃が入ってくるんですよ。何もしなくてもお金が入ってくるって、すごくありませんか?」
「ローンは家賃収入から払える範囲ですから大丈夫です! 第一、赤字になるビジネスなら、銀行がお金を融資するわけないじゃないですか?」

気が付いたら私は女房の反対も押し切り、契約書にハンコを押していた。



そんなストーリーが日本の至る所で、毎日のように繰り広げられています。



さあ、やっちまいました! 営業マンの言うことは全部ウソ! 赤字収支が続いてどうにもならないことがあなたにもわかりました!
マンションを持っている限りはこの悪循環は続きます。それどころか、持っている期間が長いほど赤字が増えます。

2000万円を金利2.8%で30年フルローンを組んだ場合、完済する頃には金利を含めて2960万円ほどを払う計算です。
部屋が空室になればその間(最低2か月)は丸々赤字です。家賃85000円なら二か月分で17万円の赤字です。

しかも所有している部屋の設備が壊れた時の修理費用、あれもあなたが払うんですよ。

部屋のエアコンが壊れました。はい5万。
給湯器が壊れました。はい10万。
入居者が退去したので壁紙を張り替えます。はい15万。
換気扇が壊れました。3万。
フローリングが古くなって割れたので張りなおします。20万円。
まいどあり!


どうしますか?

売っちまえばいいんです。
さあ、売りましょう!


……マンションってどうやって売るんだ?


マンションを売ろう! と思い立ってすぐに売却できる人なんていません。国道に軽自動車を置いて「売ります 電話ください」と書いておくようにはいきません。
マンションはまず売り出しをして、買いたい客がつくのを待つしかありません。売り出しができるのは基本的に不動産業者だけです。

そんなことを考えていたらある日電話がかかってきました。
「突然のお電話すみません、〇〇〇のガガと申します。この度お電話させていただいたのは、〇〇様がご所有されている〇〇亀戸の件についてなんですけども……」
「弊社は都内で不動産の仲介をやらせていただいている会社なんですが、弊社のお客様で、都内で中古のマンションをいくつか購入したいというお客様がいらして」
その方とある会社の経営者の方なんですけども、かなり事業が儲かっておられるらしく、ご予算8000万円程度で、都内のワンルームを2〜3件購入なさりたいそうなんですよ
「〇〇さまのような投資家さんではなく、節税目的の方でしたので、むしろ高く買いたいということなんですよねw あやかりたいもんですw」

気付いたら彼と話し込み、あれよあれよと言ううちに売却の紹介をすることになってしまった。
しかしあなたはどこか、これで楽になれるという気分すらしているのです。
普段は知らない番号からの電話は取らないようにしているあなた。しかし今日はたまたま出てしまった。

「これも何かのご縁、巡りあわせかも知れないな」
人はそう思い込んで、自分を正当化するんです。


さあ、そんなこんなで今日は仲介会社の彼との値段交渉です。

値段は売主(うりぬし)の言い値で結構です。いくらで売りますか?

えっ? 「2000万円で買ったんだから2200万円で売りたい」
「東京は不動産が上がってるんだろう」って?
「買った金額より高く売れなきゃ意味がない」ですって

そんなのは遠い昔のバブル期だけの話です。
今時、専有面積の狭いワンルームや1Kマンションが新築より高く売れるわけがありません。常識で考えてください。
買った時より高く売れる「モノ」がこの世の中にありますか? 株や為替とは違うんですよ。

そうそう、ひとつ言っておきます。マンションを売るときは、マンションを買うときに借りたローンの残額(残債)を一括返済する必要があります。
金融機関はその担保に金を貸してただけですから、担保を手放す人に金なんか貸し続けてくれやしませんよ。

えっ、「残債が1800万あるからせめて1800万くらいで売れれば手を打ってやろうって?

馬鹿言っちゃいけません。
現状の家賃が86000円、管理費・修繕積立金が合わせて16000円。
つまり差し引きした手取りの家賃が70000円。年間で84万円。
1800万で割れば4.6%。築15年のワンルームを実質利回り4.6%で買う人なんていやしませんよ
ちょっと前なら、バカな中国人なら買ったかもしれませんがね……。
だいいちそれ、新築で買ったとき(家賃86500*12/20000000=5.19%)より利回り低いじゃないですかw

亀戸ですよね。いいとこ5.5〜6%ってとこでしょう。
6%だと……1400万円です。まあそんなもんですよ。1400ならそこそこ現実的な金額だと思いますよ。
えっ、「買いたたくな」って? 勘弁してくださいよ、うちは仲介手数料で商売してるんですよ。
仲介手数料は売買価格が高ければ手数料も上がるんです。値段を安くしたってうちは損をするだけですよ。
うちだって2000で売れりゃ712800円の手数料がもらえるところ、1400万だと518400円ですからね。

えっ、「残債との差額400万円はどうすればいいのか」って?
そりゃ……貯金とか定期預金とか、何なら親戚中から金を借りればなんとか工面できるんじゃないですかね?

無理ですって? どうにも無理なんですか? いま400万円用意すればさらにローンを2000万以上払わなくて済むんですよ?
「無い袖は振れない」……ですか。では売却は無理ですね。

毎月家賃収入が70000円でローンが85000円、毎月マイナス15000円だから年間で18万。
これに固都税を加えて23万。空室になれば40万近くが年間で赤字なんですよ。それがこの先ずっと続きますよ。
家賃はこれからもずっと下がり続けます。そうすれば年間の赤字は50万を超えますよ。

〇〇さん、年収おいくらですか。600万? 手取りで520万くらいですか。そこからマイナス50万ですよ。50万あればなにができますか?
奥様と旅行に行って、美味しいものを食べたり、お子さんの学資保険や積み立てだってできますよね。

……400万ご用意いただけますか? 覚悟が決まりましたか? 分かりました。
それでは売り出しをかけますので、問い合わせがあったらご連絡いたします。頑張りますので宜しくお願いしますね。




こんなストーリーも、日本の至る所で毎日見られる光景です。



しかしこの不動産業者、嘘をついていました。
本当はこの物件、5%あたりで売れるのです。
5%なら1680万円です。1400万円との差額280万円はどこに消えるのでしょうか?


言うまでもありません、この業者の利益です。
ですがこの業者が売るのは客付け業者です。どうやら販売営業力は無い、物上げ業者だったようです。
客付けしてくれたお礼に4〜50万円くらい払うのでしょう。
売主からもらった手数料などと合わせて、契約にかかる諸経費などを差し引いてトータル250万円程度の利益というところでしょうか。
ほら! 歩合をもらった営業マンが嬉しそうに六本木で飲んでいますよ。あらら、ボトルを入れちゃったりして。


その客付け業者が売った先も、業者です。こちらは販売営業会社です。


ほら見てください。
1680万円で買ったマンションを今……どこかの「たまたま電話に出てしまった、善良で人の好いサラリーマン」に2100万円で売り付けました。
差額の320万円は……もう言うまでもないですね。

金銭消費貸借契約が終わったようです。買った人は興奮しているのか、印鑑を持つ手が震えています。
思い出しませんか? マンションを買ったときのあなたも、あんな顔をしていましたよ――




でもこの人は400万円を用意する体力があったから売ることができました。
もしそれがなかったら?

残債の額はゆっくりゆっくり、減っていきます。毎月ちょっとずつ元金払ってますからね。
でもそれよりももっと速いスピードで、マンションの売却価格は下がっていきます。
どこまで行っても残債が価格を下回ることはありません。
マンションの奴隷として、塩漬けになったマンションのローンを支払うために働くのです。










なあに、あとほんの15年ですよ。











カテゴリ: コラム
2017年10月07日 01時45分02秒 Posted by もつなべさん ( 2,350 PV ) 勢い:23


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