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マンション投資のウソ・ホント サブリースってナニ?



チンポをしごけどもしごけども我が暮らし楽にならざり。ぢつと手を見る。
最低だ、俺って……


そんなガガジン読者の諸兄、ごきげんよう。

前回までの3回でマンション投資の難しさを解説してみた。
今回は「サブリース」について解説してみたいと思う。

昨今ではテレビコマーシャルでもこのサブリースをワショーイワショーイオニギリワショーイして持ち上げているものをよく見かけるようになった。
本当にそんなに素晴らしいビジネスモデルなのか? そもそもサブリースとはどういうものなのだろうか?
まずサブリースそのものについては、掲題の画像通りの仕組みである。

以前の記事で「家賃は入居者が賃貸管理会社に振り込み、賃貸管理会社がそこから管理手数料の名目で5%程を掠め取り
オーナーへ送金する」と解説したが、頭脳がポーランド人並みのガガジン読者は果たして覚えているだろうか。

つまりこの管理会社は「家賃の5%」という小銭をかき集めて売り上げにしている。
家賃8万なら4000円だ。これがもし1000戸管理していたら400万だ。
賃貸管理会社とはそういう金を拾って商売をしているのだ。俗に「集金代行」と分類される。

しかし、浜の真砂は尽くるとも、世に盗人の種と「欲望」は尽くまじ。
もっと金を集めたいなあと誰もが思う。

そして賃貸を貸しているオーナー=賃貸人からすれば、入居者が退去してしまってから次の入居者が決まるまでの家賃が入らない期間。
いわゆる「空室リスク」が悩みの種である。これらが結びついたものが「サブリース(転貸借、又貸し)」である。

これが何かというと、賃貸管理会社がオーナーから部屋を借り上げ、家賃をオーナーに払うのだ。そして、入居者が退去して
次の入居者がいない空室期間中も、家賃は支払われるという仕組みだ。そのため俗に「家賃保証」などともいわれる。

これだけを見れば、オーナーからすれば何も困ることがない、素晴らしいビジネスモデルのように見える。
実際、多くのオーナーが魅力的だと考え、サブリース契約は大流行した。


しかし落とし穴は当然にあるのだ。


そもそも考えてみて欲しい。入居者がいない月にオーナーに払う家賃は賃貸管理会社の持ち出しとなる。
通常の賃貸管理手数料は5%程度だ。2か月分といえば200%。40か月分の手数料=収入が吹っ飛ぶのだ。
管理している戸数が増えれば増えるほどそのリスクは高まる。そんなリスキーな契約を管理会社が自ら勧めるだろうか?
相手も商売でやっているのだから「何の利益もないことをやるわけがない」という視点を常に持つ必要がある。

賃貸管理会社が是非にと勧奨する理由は「管理会社に旨味がある契約」だからだ。
それどころか「管理会社にしか旨みがない」とすら言える内容だ。最初に考えた奴は頭いいなと感心する。

まず、サブリースは管理費が家賃の10〜15%と高額なのが一般的だ。
「空室時の家賃を保証するために皆様からそれくらい集めないと担保できません」と言われたらなるほど一理ある
と思ってしまうかもしれない。

しかし家賃80000円で10%ならば月に8000円、年間で96000円にもなる。
5%だった場合は年間で48000円だ。

統計上、都心のワンルームマンションは3年で転居する可能性が最も高い。
仮に、3年間住んでから2か月空室になったとする。

集金代行5%ならば「(家賃×36か月)ー(年間の手数料×3)ー空室中2か月分の家賃」
80000*36−48000×3-16000で2576000円が収入となる。

サブリースならば空室が関係ないので「(家賃×36か月)ー(年間の手数料×3)」
80000*36−96000*3となり、2592000円が収入となる。

あれれー? おかしいよ、おじさん。
集金代行は空室になった間の家賃が入ってこなかったのに、サブリースと殆ど金額が変わらないよ?

そして契約時には「家賃30年間保証!」などと謳い、あたかも家賃が30年間変わらないように見せている
しかし営業マンは言う。「あまりに周辺の物件と家賃がかけ離れたら、その時は見直しがかかります」と。
確かに契約書には「〇年ごとに、周辺相場や物価と照らし合わせ、両者協議のもとで家賃を改定する」と書いてある。

(これが書いてあったら、もしくはこういう話が事前にあったらまだ良心的な方だ。悪質なケースでは
 「家賃は変わりません!」契約書には「30年間家賃は据え置きとする」などと書いてある場合もある。)

家賃が変わらないと契約書に書いてあるのが何が悪質なのか? 謳い文句どおり30年間家賃が変わらないと
書いてあるなら良心的じゃないかと思うかもしれない。

しかしここに最大の落とし穴が潜んでいる。

かつて日本では、大家の都合により住んでいる家を無理矢理追い出されるトラブルが多かった。
入居者は立場が弱い。家を追い出されたりしたら生活の基盤を失って路頭に迷ってしまうからだ。
管理会社などが入っている場合でも、相手がプロの宅建業者ではとても太刀打ちできない。

しかし民法や宅建業法にはそういった視点はなく、あくまで全般的なことしか書かれてない。
そのため、入居者の権利を保護する目的で「借地借家法(しゃくちしゃっかほう)」という法律が定められた。

この法律では、とにかく入居者(賃借人)を最優先に保護する内容がたくさん規定されている。

サブリースの場合、管理会社がオーナーから部屋を「借り上げる」契約だ。
オーナーが賃貸管理会社に対して賃貸人(ちんたいにん)、管理会社が賃借人(ちんしゃくにん)となる。
そして入居者に対しては管理会社が転貸人(てんたいにん)、入居者が転借人(てんしゃくにん)となる。

お分かり頂けただろうか?

サブリースの場合、賃貸管理会社が借地借家法における「賃借人」になり、法律で手厚く保護される。
ということはどういうことか。
契約書に30年家賃を変えないと書いてあっても、法律に「いつでも減額請求ができる」と書いてあるの
契約書の文言は一切意味を持たない。オーナーは断れない。断ってもいいが、裁判にまで発展すれば100%負ける。
(当たり前のことだが、どんな分野においても、法律に反する内容の契約は無効である)

管理費が高いなあと思っていたら家賃を下げろと言ってきた。話が違うだろと怒っても
「借地借家法により〜〜〜」と言われ、どうにもならないらしい。役所などの不動産トラブル相談窓口に聞いても
どうにもならんと回答されて、やっとのことで自分は騙されたと気付く。


じゃあサブリースを解除しよう、普通の集金代行契約にしようと考えるだろう。そして管理会社に連絡する。


「サブリース契約なんか解約だ!」
『いやあそう仰られましても……w 借地借家法という法律がありまして……w』



そう、管理会社は賃借人なのだ。
管理会社とのサブリース契約を集金代行契約に変えるということは、管理会社との契約をいったん解除するということだ。
管理会社との契約を解除するというのは、賃借人との契約を解約するということ。
つまり法的には入居者を追い出すのと同じ行為に当たる

基本的に、正当な理由なくして入居者を追い出すことはできない。(出来なくはないが、ほぼ無理ってレベルでかなり難しい)

上記より導き出される結論は
「管理会社は借地借家法によって守られているので、契約書になんと書かれていようが家賃は下がるし
 いったんサブリース契約を結んだら事実上、サブリース契約を解約することはできない」
だ。


サブリースは割と社会問題になりつつある。
ワイドショーや21時のニュース番組などでも取り上げられるようになってはきている。

しかし実際、不動産会社が毎日のように「サブリースがいかに安定していて、オーナーにとって有益な素晴らしい契約であるか」
を説き、サブリースを勧めるテレビCMが繰り返し流れている。

試しに自分が住んでいる都道府県庁の不動産トラブル相談窓口に電話をかけて
「サブリースってそんなに問題になっているんですか?」と聞いてみるといいだろう。
毎日朝から晩までそんな相談ばかりだという愚痴がこぼれてくるだろう。


非常に長文になってしまい、申し訳なかった。
ガガジン読者の諸兄には、仕事中に不意の勃起が収まらなくなってしまった時などに読むことをお勧めする。

カテゴリ: コラム
2017年10月12日 17時55分14秒 Posted by もつなべさん ( 1,548 PV ) 勢い:26


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コメント(リンクの記載「http://」は行えません)
1 名前:名無し@ガガリアン 2017/10/13(金)02:44:02. ID: 46bcac66p
良記事
2 名前:名無し@ガガリアン 2017/10/16(月)08:20:44. ID: 2d7392d8p
宝くじ当たったら改めて読みに来るよ