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マンション投資のウソ・ホント 〜ホントは儲かるマンション経営〜



シコリア……ガガリアンの諸君。今日も元気にシコっているか?

決めるのは誰だ! シコるのは誰だ! シコられるのは誰だ! そうお前だ!
お前がどうシコるかだ! お前が何でシコるかだ! 考えろ!

……はい! というわけでね!(編集点)

何回かにかけて「いかにマンション経営が危険か」という記事を書いてきたわけだが、ここいらでひとつ
いかにマンション経営は安定していて、定期収入が得られて、年金代わりや生命保険代わりになる素晴らしい
運用商品であるということを解説してみようと思う。

……なに、前回までの内容と矛盾するじゃないかって? ハハハ、頭脳がポーランド人なみのガガリアンにも面白い奴がいたもんだ。
そんな君は、続きを呼んでみてくれ。
マンション経営は儲かるのである。
確かに初期費用がかなり高額ではあるが、期待できる見返りも大きい。

だって考えてみてよ。世の中(ここで言う世の中は東京都心のことである)に無数の分譲マンションがあり
何万、何十マンコ……おっと誤変換だ。何十万戸の部屋があって、それら全てにはオーナーがいるのだ。

彼らは全員騙された被害者なのか? みんながみんな、つらい思いをしながら日々過ごしていると思うか?

答えはノーだ。ちゃんと賢くやっているオーナーもいるので安心して欲しい。
ちゃんと賢くうまいこと所有して利回っているオーナーも……4〜5割くらいはいる。


さあ、それでは「どうしたらマンションで儲かるのか?」を解説していこう。



※ここで触れるのはあくまで一般論としての内容であり、全てが全てこの通りではない。金融機関の動きや
 景気動向、税制、宅建業法や民法など諸法律、貴様の年収やチンポサイズなど様々な要件が複雑に絡みあう話である。
 失敗したぞと言われても記者個人は一切の責任を負わない。こんな記事を読んで「そうなんだ! 俺もやってみよう!」
 と思ってしまう能天気なアホが真っ先に食われる世界なので気を付けよ。


以前までの記事で、いろいろな「落とし穴」を解説してきた。
結論としては、その落とし穴を回避すればよいだけである。

1.物件そのもの(場所・間取り・戸数など、物件そのものの性質)がちゃんとしているものを選ぶ
 ⇒電話だけ、カタログだけで買ってしまわないこと。必ず実物を見て、最寄り駅からの距離感や雰囲気を見る。
  治安が悪くても、店や病院が無くても、常に部屋が埋まりっぱなしの地域もあるのでちゃんと勉強すること。

 (例えば新宿御苑周辺などは、家賃が多少高くても水商売関係の人間から引く手あまたである。
  歌舞伎町をはじめとする水商売関係者が大量に働いており、彼らは稼いでいるので家賃が高くても払える。
  彼らは多少家賃が高かろうが、仕事場の近くに住みたいのだが、あの近隣にはちゃんとしたマンションが少ないのだ)

  また、マンション全体での総戸数が少ないと、修繕積立金が高くつく。100戸あるマンションなら100人のオーナーから
  積立金を徴収できるが、16戸しかないマンションなら16人からしか集められない。当然、一人当たりの金額は高くなる。
  
  また、周辺の賃貸相場を調べ、いくらで下げ止まるのかをきちんと把握しておく。家賃は当然下がるものだが、かといって
  無限に下がり続けるものでもない。場所や物件の質によって、ある程度の金額で下げ止まるのだ。
  例えば糀谷や千束などイマイチな場所ならば築15年で家賃は7万円代まで下がるが、千代田区の番町や麻布十番などであれば
  築30年でも家賃が8万円を下回ることはほぼない。


2.現金収入が欲しいなら中古をなるべく短いローンもしくは現金買い
 ⇒新築はデベロッパー(土地を買い、マンションを建てて、販売することで利益をあげる会社)の利益分がたっぷりと
  上乗せされた金額設定になっている。そんなものを買って利回るわけがない。築10年くらいの中古なら値段も下がって無難。
  また当然ながら、ローンは長く払うほど金利がかさむ。月々の払いが多くなっても、トータルで支払う金額を減らそう。
  頭金を入れたり、何なら現金で買ってしまえば金利が発生しないため、利回りはさらによくなる。
  
 
3.節税目的ならば新築をフルローン組んで買い、5年経過後に売る
 ⇒節税目的で買うのであれば前項とは真逆となる。なるべく高い金額で、なるべく長いローンを組んで買うべきだ。
  金額が高い方が購入時経費も増え、金利も増える。その分、申告できる経費が増えるのだから当然節税効果は大きくなる。
  
  5年という理由は、5年未満で売却すると短期譲渡所得扱いになり、税金が余計に取られるためだ。
  
  しかし売却益が出ない(=所得にならない)売却をするのであれば当然短期譲渡でも長期譲渡でも所得税はかからないので
  その場合はきにしなくてもよい。


4.「サブリース」契約を結ばない、何なら管理会社を入れずに自己管理でもいい
 ⇒前回の記事を読んでもらえれば、サブリース契約を避けるべきであることは改めて解説する必要もないだろう。

  自己管理についてだが、賃貸管理は大して難しいことではない。家賃をもらう代わりに、部屋に備え付けの物品や設備が
  壊れた時に修理業者などを手配し、かかった費用を支払えばよい。
  問題は入居者の家賃未納や管理規約違反(ペット禁止なのにペットを飼っているとか)などの面倒なトラブルが起きた際に
  法律の知識やそこそこストレスのかかる対応が必要になることくらいだが、そうなってから弁護士や司法書士などに頼んでもよい。

  考えてもみてほしい。賃貸マンションに住んでいて、そんなに水回りやエアコンや電気などの設備が頻繁に壊れるだろうか?
  壊れないのである。たかだか電機屋や水道屋や清掃業者を手配するだけ、しかも年に1回あるかないか。そんなハナクソ仕事に
  家賃の5%、年間で5万円近い金額を払うのはバカらしくないだろうか?



 
だいたいこれだけを守れば誰でもまあそこそこ間違いのない投資ができる。

しかしマンション投資においてまず大事なことは

「電話営業で買わないこと」
「何となく行った不動産投資セミナーで買わないこと」


この2点に尽きる。
マンションは何千万、安くても数百万する、とても高額な商品である。
それを電話のやりとりだけで売り買いするというのは、ちょっとまともじゃない。

コンビニやスーパーで陳列された商品を見て「見た目も量も殆ど同じなのにこっちの方が30円高い」とか考えたりするだろう?
なのに何百万、何千万という金額になると、人は想像ができなくなり、ある種「麻痺」してしまう。
正常な判断ができなくなってしまうのだ。


記者自身、ある不動産業者(物上げ屋)で働く知人に聞いたことがある。
「マンションを、突然かかってきた営業電話で売る人なんているんですか?」

彼はこう答えた。


「あいつらは電話でマンション買った奴なんだから、電話で売るんだよ。もちろん中にはちゃんと考えて買ってる奴もいる。
 でもそんな奴は一握りで、大抵は見ず知らずの奴からかかってきた営業電話で何千万の買い物してんだよ。
 お前考えてみろ、電話で、そいつの顔も見ず、資料も見ずに、マンション買うか?買わないよな?
 電話でマンション買ってる奴ってそういうバカなんだよ。バカだから、また見ず知らずの奴からかかってきた電話で売るんだ」


その言葉にひどく納得したことを今でも鮮明に覚えている。


カテゴリ: コラム
2017年10月19日 18時07分30秒 Posted by もつなべさん ( 1,396 PV ) 勢い:38


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1 名前:名無し@ガガリアン 2017/10/21(土)07:37:54. ID: d989d3f7p
大変面白い。
2 名前:名無し@ガガリアン 2017/10/22(日)18:37:45. ID: d35dec42p
結局のところ最低限の知識なしに大金を動かすのは危険ってことですな
3 名前:名無し@ガガリアン 2017/10/31(火)23:45:47. ID: a5803a2bp
オーナーにとっては最悪な事件がが